خرید ملک در یونان برای شهروندان ایرانی فرآیندی کاملاً شفاف و الکترونیکی شده است. از سال ۲۰۲۱ به بعد تقریباً تمام مراحل ثبت سند به صورت آنلاین انجام میشود و زمان کل فرآیند معمولاً بین ۶ تا ۱۲ هفته است. در این راهنما تمام مراحل را بدون هیچ اشارهای به برنامههای اقامتی، فقط با تمرکز بر دریافت سند مالکیت قانونی توضیح میدهم.
مراحل بهترتیب و زمان واقعی
۱. دریافت شماره مالیاتی AFM و افتتاح حساب بانکی در یونن زمان: ۲ تا ۵ روز کاری هزینه: تقریباً رایگان مکان: از ایران با وکالتنامه یا حضوری در یونان بانکهای مناسب برای ایرانیان: Alpha Bank، Eurobank، Piraeus Bank، National Bank (حساب غیرمقیم باز میکنند) مدارک لازم: پاسپورت + صورتحساب بانکی ایرانی (ترجمه رسمی + Apostille)
۲. انتخاب ملک و امضای قرارداد اولیه (Propaidektiki Synallagi) زمان: ۱ تا ۳ هفته بیعانه: معمولاً ۱۰٪ از قیمت الزامی است وکیل یونانی بگیرید (هزینه ۱ تا ۱.۵٪ ارزش ملک) وکیل تمام بررسیها را انجام میدهد: بدهی، مجوز ساخت، مرزها، عدم پیشفروش و… ایرانیان معمولاً با وکالتنامه رسمی از کنسولگری یونان در تهران امضا میکنند.
۳. پرداخت مالیات و هزینههای انتقال ملک
- مالیات انتقال: ۳.۰۹٪ ارزش ملک
- VAT (فقط برای املاک نوساز بعد از ۲۰۰۶): ۲۴٪ (تا پایان ۲۰۲۵ برای بسیاری از پروژهها معافیت یا تعلیق وجود دارد)
- هزینه دفتر اسناد رسمی: ۱ تا ۱.۲٪
- هزینه ثبت در کاداستر: ۰.۵۷۵٪ جمع کل هزینههای دولتی و جانبی: حدود ۵ تا ۸٪ ارزش ملک
۴. امضای سند نهایی نزد نوتاریوس عمومی (Symvolaiografo) زمان: ۱ روز کاری خریدار لازم نیست حضور داشته باشد؛ وکیل با وکالتنامه رسمی امضا میکند. در همین روز باقیمانده پول از حساب امانی وکیل به فروشنده منتقل میشود.
۵. ثبت الکترونیکی در کاداستر ملی (e-Ktimatologio) زمان: ۵ تا ۲۰ روز کاری (در شهرهای بزرگ معمولاً زیر ۱۰ روز) از سال ۲۰۲۱ تمام مناطق یونان آنلاین شدهاند. بعد از ثبت، گواهی الکترونیکی انتقال مالکیت صادر میشود.
۶. دریافت سند مالکیت رسمی نهایی (Title Deed) زمان: ۱ تا ۳ هفته پس از ثبت این همان سند قطعی و غیرقابل خدشه مالکیت است که در سیستم ملی یونان ثبت شده و برای هر نوع استفاده آینده (فروش، اجاره، رهن و…) لازم است.
جدول خلاصه هزینهها (مثال برای ملک ۴۰۰ هزار یورویی)
| مورد | درصد/مبلغ ثابت | مبلغ تقریبی (یورو) |
|---|---|---|
| مالیات انتقال | ۳.۰۹٪ | ۱۲,۳۶۰ |
| هزینه نوتاریوس | ۱–۱.۲٪ | ۴,۰۰۰–۴,۸۰۰ |
| هزینه ثبت کاداستر | ۰.۵۷۵٪ | ۲,۳۰۰ |
| حقالوکاله وکیل | ۱–۱.۵٪ | ۴,۰۰۰–۶,۰۰۰ |
| گواهی انرژی + مهندس + ترجمه | ثابت | ۶۰۰–۱,۲۰۰ |
| کارمزد صرافی و انتقال پول | ۰.۵–۱.۵٪ | ۲,۰۰۰–۶,۰۰۰ |
| جمع کل هزینههای جانبی | – | ۲۵,۰۰۰–۳۵,۰۰۰ |
نکات مهم مخصوص ایرانیان (۲۰۲۵)
- انتقال پول: بهترین راه صرافیهای معتبر ایرانی-یونانی در آتن (کارمزد ۰.۷–۱.۲٪) یا شرکتهای واسط در ترکیه/امارات
- همه مدارک ایرانی (وکالتنامه، شناسنامه، گواهی تجرد و…) حتماً Apostille وزارت امور خارجه ایران + ترجمه رسمی بخورند
- وکیل محلی = صفر ریسک و صفر دردسر (واقعاً ارزش هزینهاش را دارد)
- کل فرآیند برای ایرانیان کاملاً از راه دور و فقط در ۲ تا ۳ ماه قابل انجام است
با داشتن وکیل مطمئن و صرافی مناسب، دریافت سند مالکیت رسمی در یونان یکی از شفافترین و سریعترین فرآیندهای اروپا برای شهروندان ایرانی است. اگر ملک خاصی مد نظر دارید یا نیاز به معرفی وکیل/پروژه معتبر دارید، بگویید تا راهنمایی کنم.