مالیات سالانه ملک در کشورهای اروپایی برای شهروندان خارج از اتحادیه اروپا

خرید ملک در اروپا یکی از محبوب‌ترین مسیرهای مهاجرت، سرمایه‌گذاری و حتی اخذ اقامت دائم است. اما برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا (مانند ایرانیان، ترکیه‌ای‌ها، روس‌ها یا چینی‌ها)، قوانین مالیاتی می‌تواند پیچیده و پرهزینه باشد. مالیات سالانه ملک نه تنها یک هزینه ثابت است، بلکه با مالیات بر درآمد اجاره، مالیات انتقال و حتی مالیات ثروت ترکیب می‌شود. در سال ۲۰۲۵، با اصلاحات جدید در اسپانیا، پرتغال و آلمان، این موضوع حساس‌تر از همیشه شده است. این مقاله با داده‌های به‌روز تا نوامبر ۲۰۲۵، نرخ‌ها، قوانین و نکات کلیدی را برای ۸ کشور پرطرفدار بررسی می‌کند. تذکر مهم: قوانین مالیاتی دائماً تغییر می‌کنند. قبل از هر اقدامی با وکیل یا مشاور مالیاتی محلی مشورت کنید.

سیستم کلی مالیات ملک در اروپا

مالیات سالانه ملک (Property Tax) در اروپا معمولاً توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود و بر اساس ارزش ارزیابی‌شده ملک (نه قیمت بازار) محاسبه می‌گردد. برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا:

• بدون تخفیف اقامت اصلی
• نرخ بالاتر بر درآمد اجاره
• محدودیت در معافیت‌ها
• الزام به ارائه اظهارنامه سالانه

نرخ متوسط این مالیات از ۰٫۰۳۵٪ در سوئد تا بیش از ۱٫۵٪ در فرانسه متغیر است. برخی کشورها مانند اسپانیا در حال اعمال مالیات ۱۰۰٪ بر خرید شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا هستند (هنوز در مرحله پیشنهاد).

آلمان: اصلاحات جدید از ۲۰۲۵

• نام مالیات: Grundsteuer
• نرخ مؤثر: ۰٫۸٪ تا ۲٫۵٪ از ارزش ارزیابی‌شده
• مالیات انتقال (RETT): ۳٫۵٪ (بایرن) تا ۶٫۵٪ (براندنبورگ)
• درآمد اجاره برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا: ۲۵٪ (پس از کسورات)
• نکته مهم: ارزش ارزیابی ملک از ژانویه ۲۰۲۵ به‌روزرسانی می‌شود → احتمال افزایش مالیات در شهرهای بزرگ مانند برلین و مونیخ
• مزیت: هزینه‌های تعمیرات قابل کسر است

فرانسه: دو مالیات اصلی + مالیات ثروت

• مالیات مالکیت (taxe foncière): ۱٪ تا ۲٪ از ارزش اجاره‌ای
• مالیات سکونت (taxe d’habitation): برای غیرمقیمان بدون تخفیف
• درآمد اجاره:
  • ۲۰٪ تا ۳۰٪ + ۱۷٫۲٪ شارژ اجتماعی (برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا)
  • ۷٫۵٪ شارژ اجتماعی (برای EU/EEA)
• مالیات ثروت (IFI): تا ۱٫۵٪ برای املاک بالای ۱٫۳ میلیون یورو
• پاریس: نرخ بالا (تا ۱٫۵٪) | مناطق روستایی: ارزان‌تر
• اظهارنامه: از طریق impots.gouv.fr

اسپانیا: هشدار قرمز برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا

• مالیات سالانه (IBI): ۰٫۴٪ تا ۱٫۱٪ از ارزش کاداسترال
• پیشنهاد ۲۰۲۵: مالیات انتقال ۱۰۰٪ برای خریداران شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا غیرمقیم (به جز پروژه‌های جدید) → هنوز نهایی نشده
• درآمد اجاره: ۲۴٪ (پس از کسورات)
• مناطق پرریسک: کاتالونیا، اندلس، جزایر بالئار
• توصیه: تا نهایی شدن قانون، خرید را به تعویق بیندازید

پرتغال: افزایش فشار بر سرمایه‌گذاران خارجی

• مالیات سالانه (IMI + AIMI)
• مالیات انتقال (IMT): تا ۸٪ برای غیرمقیمان (افزایش در سپتامبر ۲۰۲۵)
• درآمد اجاره: ۲۵٪
• رژیم NHR: محدود شده، اما هنوز برای برخی مهاجران تخفیف دارد
• لیسبون و پورتو: نرخ IMI متوسط

ایتالیا: IMU + رژیم جذاب برای ثروتمندان

• مالیات سالانه (IMU): ۰٫۷۶٪ تا ۱٫۰۶٪ از ارزش کاداسترال
• TARI (پسماند): ۲۰۰–۵۰۰ یورو در سال
• درآمد اجاره: ۲۱٪ (۲۶٪ برای املاک لوکس)
• مالیات انتقال: ۹٪ برای اقامت ثانویه
• رم و میلان: نرخ بالا

یونان: فرصت طلایی با Golden Visa

• مالیات سالانه (ENFIA): ۰٫۱٪ تا ۱٫۱۵٪ (بر اساس متراژ و موقعیت)
• مالیات انتقال: ۳٪
• درآمد اجاره: ۱۵٪ تا ۴۵٪ (پیشرونده)
• معافیت CGT: تا پایان ۲۰۲۶
• Golden Visa: همچنان فعال با حداقل ۲۵۰٬۰۰۰ یورو سرمایه‌گذاری
• آتن: نرخ متوسط ۰٫۵٪

هلند: مالیات پایین، انتقال بالا

• مالیات سالانه (OZB): ۰٫۰۵۷۷٪ (مثلاً ۲۰۰ یورو برای ملک ۳۵۰٬۰۰۰ یورویی در آمستردام)
• مالیات انتقال:
  • ۲٪ (اقامت اصلی)
  • ۱۰٫۴٪ (اقامت ثانویه) → کاهش به ۸٪ در ۲۰۲۶
• درآمد فرضی (Box 3): ۳۶٪
• آمستردام و روتردام: گزینه‌های محبوب

سوئد: ساده، شفاف و مقرون‌به‌صرفه

• مالیات سالانه: ۰٫۷۵٪ از ارزش ارزیابی‌شده
  • حداکثر: ۱۰٬۰۷۴ کرون سوئد
• مالیات انتقال: ۱٫۵٪
• درآمد اجاره: ۳۰٪
• استکهلم: نرخ متوسط ۰٫۲٪
• معافیت: برای دیپلمات‌ها و برخی مهاجران رسمی

نتیجه‌گیری و توصیه‌های عملی

سرمایه‌گذاری بدون آگاهی = ضرر حتمی

با اطلاعات دقیق و به‌روز، می‌توانید بهترین تصمیم را برای آینده خود و خانواده‌تان بگیرید.