ثبت اسناد املاک روی بلاک چین

در این مطلب دلایل موفق نشدن پروژه‌های بلاک چین موجود در حوزه املاک را از جنبه‌های مختلف بررسی می‌کنیم و می‌بینیم چرا ایده‌های فعلی هنوز پخته و کاربردی نیستند و آیا ثبت اسناد املاک روی بلاک چین ، وعده‌ای عملی است یا خیالی خام.

چرا پروژه‌های آزمایشی بلاک چین در حوزه املاک فروکش کرده‌اند؟ تناقض بنیادین بلاک چین و سیستم‌های دولتی موجود سد راه این پروژه‌ها شده است و به نظر می‌رسد مسئولان این پروژه‌ها نمی‌خواهند به این مشکل اعتراف کنند.

کلیک کنید و جدیدترین اخبار بلاک چین را بخوانید

اول باید بگوییم که چیزی به نام استفاده از بلاک چین در حوزه املاک وجود ندارد. مفاهیم و ایده‌های بسیاری وجود دارند که در ادامه می‌بینید برخی از آن‌ها بی‌فایده هستند و وقتی احتمالا کامل‌ترین ایده (یعنی توکن مالکیت) را در نظر بگیرید، متوجه می‌شوید که هیچکدام از پروژه‌های موجود نمی‌توانند راه‌حلی جامع برای رفع مسائل مربوط به ارث، گم شدن کلید خصوصی، مالکیت مشترک، تفویض حقوق و مسائل حقوقی ناشی از تغییرناپذیری بلاک چین ارائه کنند. تنها گزینه مناسبی که می‌توانید پیدا کنید، فناوری دفتر کل غیرمتمرکز مجوزدار است که درواقع فناوری متمرکز دیگری است، بلاک چین همراه با اپلیکیشن‌های «هوشمند» نیز می‌تواند گزینه دیگری باشد اما طراحی هسته این اپلیکیشن‌ها نیز متمرکز است. در هیاهوی بلاک چینی شدن به این مسائل توجهی نمی‌شود. بیایید پروژه‌های معروف این حوزه را بررسی کنیم و عملی نبودن آن‌ها را نشان دهیم.

هندوراس

همکاری Epigraph و Factom Inc. در سال ۲۰۱۵ در هندوراس اولین خبر کاربرد بلاک چین در ثبت اسناد املاک بود. اگرچه بسیاری از حامیان بلاک چین تا مدت زیادی از این پروژه یاد می‌کردند، هرگز اجرایی نشد. در این مورد اولین محدودیت بنیادین را مشاهده می‌کنیم که البته محدودیتی فنی نیست:

«کشورهای به‌شدت فاسد می‌توانند از بلاک چین که پایگاه داده تحریف‌ناپذیر، شفاف، عمومی و غیرمتمرکزی است، منفعت زیادی ببرند اما تا وقتی که رژیم‌های دزدسالار در این کشورها حاکم باشند، از بلاک چین استفاده نمی‌کنند.»

Chromaway

Chromaway سال ۲۰۱۴ در سوئد بنیان‌گذاری شد و این امید را ایجاد کرد که شیوه قدیمی، متمرکز و بروکراتیک ثبت املاک را متحول کند. این تیم در سال ۲۰۱۹ در ارائه‌ای یوتیوبی پلتفرم دفتر کل توزیع‌شده متمرکز خود با نام «Chromopolis» را نشان دادند (که شبیه دیگر پلتفرم‌های دفتر کل توزیع‌شده مجوزدار نیست) و از نمونه اولیه آزمایشگاهی اپلیکیشنی برای اسناد مالکیت رونمایی کردند. در این اپلیکیشن کارمندان و کارگزاران دولتی باید تراکنش‌های بین طرف‌های مختلف را تایید می‌کردند. در این مورد دومین نگرش غلط آشکار شد. مشکل معماری این‌گونه سیستم‌ها در کل این است که سوابق تنها زمانی سندیت دارند که در پایگاه داده دولتی بسته ذخیره شوند، تا وقتی‌که حرف آخر را آن طرفی بزند که دفتر ثبت مرکزی را کنترل می‌کند، تمام تراکنش‌های همتابه‌همتا بین طرف‌های مختلف روی بلاک چین بی‌معنی خواهند بود:

«سیستم‌های متمرکز نقطه مقابل فناوری بدون سانسور، توزیع‌شده و عمومی بلاک چین هستند. هر تلاشی برای کنار هم قرار دادن این دو مدل که در آن سیستم متمرکز برتری داشته باشد، محکوم به شکست است چراکه بلاک چین از تمام منافعش محروم می‌شود.»

بدون تغییر رویکرد از معماری متمرکز به غیرمتمرکز، هر تلاشی برای تحول‌آفرینی به نسخه‌ای دیگر از سیستم موجود تبدیل می‌شود. درواقع تنها اتفاقی که می‌افتد، دیجیتال شدن بروکراسی و واسطه‌هاست. Chromaway درس دیگری هم به ما می‌دهد، این پروژه در طول ۵ سال گذشته در ارائه سیستم کارآمد کشوری موفق نبوده است اما هرازچندگاهی خبر از مرحله جدیدی از توسعه می‌دهد. مسئله این است:

«جوامع مرفه و بسیار توسعه‌یافته اغلب دلیلی برای تغییر پیدا نمی‌کنند. می‌گویند، کامل نیست اما کارایی دارد پس چرا تغییرش دهیم؟»

تغییرات برای اجرایی شدن، به‌خصوص در سطح کشوری باید به‌شدت توجیه‌پذیر باشند و بدیهی است که دولت سوئد هیچ انگیزه‌ای نداشت که قدرت سیاسی انحصاری‌اش در ثبت متمرکز اسناد املاک را واگذار کند. علاوه بر این Chromaway هنگام عرضه اولیه سکه در آگوست ۲۰۱۸ در مقاله سفیدش آورده بود که شبکه دفتر کل توزیع‌شده را توسعه خواهد داد و کنترل متمرکز روی آن را حفظ خواهد کرد و قول داد در آینده شبکه را غیرمتمرکز خواهد کرد. مقاله سفید Chromaway هیچ اشاره‌ای به برنامه‌ای صریح در زمینه املاک و ثبت اسناد نکرده بود و درنتیجه امید کمی وجود دارد که Chromaway منشا انقلاب در ثبت املاک باشد.

Dhana، Bitfury و دیگران

Bitland از سال ۲۰۱۴ در غنا حضور داشته است اما این پروژه هرگز به اهدافش در «ثبت مالکیت و حقوق استفاده زمین و دارایی غیرمنقول» با استفاده از بلاک چین نرسیده است. Propy Inc. در طول عرضه اولیه سکه‌اش در سال ۲۰۱۷ گفته بود، برنامه درازمدتش این است که صنعت املاک را از طریق حذف اشخاص ثالث با استفاده از ابر بازار جهانی املاک روی بلاک چینی بر محور قرادادهای هوشمند متحول کند. با این حال ابر بازارش در این مرحله شبیه پلتفرم کارگزاری املاکی است که هیچ رابطه‌ای با ثبت سند زمین ندارد و البته این شرکت همچنان می‌تواند قیافه حق به جانب به خود بگیرد و بگوید که هیچ‌وقت وعده تحول‌آفرینی در این مرحله را نداده است. البته نمونه آزمایشی پروژه تا حدودی امیدوارکننده است، هرچند برای ثبت آنلاین عمومی در دسترس نیست.

REX در سال ۲۰۱۶ در ایالات متحده بنیان گذاری شد و وعده ایجاد استاندارد سیستم فهرست‌نویسی چندگانه جدیدی را برای کارگزاران املاک داد اما در نهایت به پروتکل تبلیغات آنلاین املاک Imbrex برای کارگزاران و صاحبان زمین رضایت داد و اگر ایده بزرگ حذف واسطه‌های زیاد در املاک را فراموش کنیم، پروژه موفقی به‌نظر می‌رسد.

Velox.re در شهرستان کوک شیکاگو نشان داد که چطور هش کردن روی بلاک چین می‌تواند معادل نسخه‌برداری از ثبت واقعی املاک باشد اما این شرکت فعالیت‌هایش در این راستا را متوقف کرده است. Bitfury دفتر کل توزیع‌شده متمرکزش را بر مبنای چارچوب دفتر کل توزیع‌شده Exomun در جمهوری گرجستان و اوکراین راه‌اندازی کرد‌. هدف پروژه این بود که سوابق پایگاه داده املاک را روی Exomun هش کند. برخی از متخصصان می‌گویند که تاثیر آن در زمینه امنیت ثبت زمین‌های تحت مالکیت دولت محسوس نبوده است. با این حال باید Bitfury را تحسین کنیم چراکه هدفش هرگز از بین بردن بروکراسی این حوزه و کاهش واسطه‌ها نبوده است.

چطور این انقلاب شکست خورد؟

برای اینکه توضیح دهیم چرا پروژه‌های ذکر شده در متحول کردن حوزه املاک شکست خوردند (البته برخی از این پروژه‌ها چنین وعده‌ای نداده بودند اما بسیاری از افراد به آن‌ها باور داشتند چراکه از عبارت جادویی «بلاک چین» استفاده کرده بودند)، باید مهم‌ترین تناقض مفهومی بلاک چین و نظام قانونی مرسوم را آشکار کنیم.

مشکل اصلی تغییرناپذیری سوابق در بلاک چین است. شاید بگویید این مزیت بلاک چین است اما پارادایم فعلی بر مدل سلسله مراتبی متمرکز اتکا دارد.

در ۲۰۰۰ سال گذشته و از زمان پیدایش مجموعه قوانین رومی، افراد مکتب‌های قانونی زیادی توسعه داده‌اند تا از حقوق مالکیت محافظت کنند. همه این مکتب‌ها بر ماهیت ناقص روابط انسانی و نیاز به حل کردن مشکلات احتمالی پایه‌گذاری شده‌اند. به‌نظر می‌رسد بلاک چین آمادگی برخورد با نظریه قانون و دولت را نداشت، درواقع هیچ‌کس هم این فناوری را با این پیش‌نیازها طراحی نکرده بود. البته شاید بهتر باشد این نظریه را برای همخوانی با بلاک چین تغییر دهیم؟ سوال دشواری است، این‌طور نیست؟

ایده‌های سطح بالایی که به‌تازگی در صنعت بلاک چین و محیط‌های پژوهشی مطرح شده‌اند، به این سوال اصلی پاسخ نمی‌دهند: «دقیقا چطور می‌توان فناوری بلاک چین را پیاده‌سازی کرد؟» وقتی این ایده‌ها را تحلیل می‌کنیم، مشخص می‌شود که کاربردی واقعی برای بلاک چین در املاک تعریف نشده است و فقط مجموعه‌ای از ایده‌های جسورانه وجود دارد.

در هر حال، علاوه بر رمزارز، بلاک چین را به‌طور کلی می‌توان در موارد زیر استفاده کرد:

• درج داده‌های افراد به‌صورت دلخواه (برای مثال، هش‌ها)
• ایجاد توکن
• مدیریت توکن‌ها با قرارداد هوشمند
• توسعه اپلیکیشن‌های غیرمتمرکز
• هش کردن سوابق ثبت املاک

پیش از همه باید گفت این اتفاق ربطی به تحول در بروکراسی ندارد بلکه به امنیت فناوری اطلاعات برمی‌گردد. پیاده‌سازی پروژه‌های آزمایشی در گرجستان و اوکراین با همکاری Bitfury سوال‌برانگیز است. ثبت اسناد املاک در این کشورها متمرکز و بسته باقیمانده است. اگر پایگاه داده املاک و سوابق مالکیت و مقدار هش وابسته به آن‌ها که در بلاک چین یا دفتر کل توزیع‌شده درج شده، باز نباشند، سوابق امن نیز نخواهند بود چراکه وقتی سابقه‌ای در دست یک سازمان بماند، همچنان امکان تحریف آن وجود دارد و وقتی سابقه تحریف شود، هش مربوط به آن سابقه جعلی را هم می‌توان روی بلاک چین منتشر کرد و آن سابقه را قانونی قلمداد کرد. به‌علاوه در این پروژه‌های آزمایشی، بلاک چین‌ها درواقع بلاک چین نبودند بلکه دفتر کل توزیع‌شده متمرکز و بسته‌ای با نام Exonum بودند.

حتی اگر بتوانیم از بلاک چین عمومی واقعی استفاده کنیم، مشکل دیگری وجود دارد، از کجا بفهمیم کدام سابقه معتبر است؟ تراکنش‌ها روی بلاک چین گمنام و سانسورنشده‌اند بنابراین هر فردی می‌تواند سابقه‌ای (جعلی) ایجاد کند. به یک لایه اعتبارسنجی نیاز داریم. یک نفر باید به‌صورت متمرکز آن دسته از آدرس‌های بلاک چین تحت مالکیت دولت را شناسایی و اعتبارسنجی کند که سوابق از طریق آن‌ها منتشر می‌شوند و بعد سیستم متمرکز و خارج از بلاک چین دیگری، بلاک چین را بررسی می‌کند تا فهرستی از هش‌های درست را جدا و جمع‌آوری کند که کارمندان معتبر ثبت کرده‌اند. این رویکرد با این سطح از تمرکز نمی‌تواند از لحاظ امنیت برتر از پایگاه‌های داده دولتی موجود باشد.

هش کردن سوابق اسناد مالکیت

فرض کنید خریدار و فروشنده‌ای به توافقی برسند که در فایلی الکترونیکی ثبت شود، هش آن در بلاک چین منتشر شود و آن را به‌عنوان سند مالکیت در نظر بگیریم.

در این مورد اولین مشکل اعتبارسنجی طرف‌هاست، از کجا مطمئن شویم که برای مثال آلیس و باب این سابقه را در بلاک چین هش کرده‌اند؟ در این مورد می‌توانیم از مقوله‌ای به نام زیرساخت کلید عمومی همراه با خدمات هویت مورد اعتماد استفاده کنیم که یعنی شخص ثالث مورد اعتمادی هویت‌های دیجیتال را ایجاد و مدیریت می‌کند، این اشخاص ثالث در ایالات متحده و اتحادیه اروپا به ترتیب مرجع‌های صدور گواهی دیجیتال (CA) و ارائه‌دهنده‌های خدمات اعتماد (TSP) هستند (کشورهای دیگر از نسخه‌های مشابهی از این مدل‌ها استفاده می‌کنند). این سیستم در اتحادیه اروپا به خوبی توسعه یافته است (برای مثال به طرح اقامت الکترونیک استونی توجه کنید) و اعتبارسنجی کاربران از راه دور را امکان‌پذیر کرده است. با این حال این روش بسیار تنظیم‌گری‌شده و بروکراتیک است.

ممکن است بپرسید، آیا نمی‌شود آلیس و باب بدون اشخاص ثالث مورد اعتماد هویت خودشان را تایید کنند؟ چرا، اگر به هویت‌هایشان از راه دور اعتماد داشته باشند، می‌توانند از راه دور معامله کنند اما مسئله این است که دولت به آن‌ها اعتماد ندارند. دولت‌ها به دو دلیل، پولشویی و تامین مالی تروریسم، هویت گمنام و جعلی را مجاز نمی‌شمارند.

می‌توان پرسید اگر زیرساخت کلید عمومی متعارف استفاده شود، اساسا چه نیازی به بلاک چین داریم؟ طرف‌ها از راه دور با امضاهای دیجیتالی که CA یا TSP صادر کرده، سند الکترونیکی را امضا می‌کنند. اگر به رمزنگاری بلاک چین اعتماد داشته باشید، هیچ دلیلی ندارد که به زیرساخت کلید عمومی اعتماد نکنید چراکه بر مبنای همان فناوری ایجاد شده است.

علاوه بر بحث‌های مربوط فناوری، به‌نظر می‌رسد مشکلی حقوقی نیز وجود دارد: چطور می‌توان قانونی بودن اسناد الکترونیکی را تصدیق کرد؟ یک کارمند شهری (سردفتر اسناد رسمی، کارمند اداره ثبت، شرکت ثبت مالکیت یا هر فرد دیگری که در ایالتی خاص مسئول این کار است) نیز باید با امضای دیجیتال قانونی بودن اسناد را تایید کند. چنین سندی برای بسیاری از کشورها آنقدر نوآورانه است که به تنظیم‌گری جدید نیاز دارد. درنتیجه وقتی استارتاپ‌ها وعده می‌دهند که حوزه املاک را متحول می‌کنند و به نیاز برای تغییر قوانین اشاره‌ای نمی‌کنند، یا متقلب هستند یا هنوز به بلوغ نرسیده‌اند.

اگرچه مشکل قانونی قراردادهای الکترونیک را حل کرده‌ایم، این سیستم همچنان وابسته به پایگاه داده دولتی است بنابراین سندی داریم که کارمندی شهری (سردفتر اسناد رسمی، شرکت ثبت مالکیت و غیره) ثبت کرده است پس آیا بلاک چین مزیتی ایجاد کرده است؟ خیر. درنتیجه کل پارادایم باید دچار تغییری قابل ملاحظه شود.

قراردادهای هوشمند با توکن‌های مالکیت

این ایده بسیار گسترده است پس بیایید آن را به سناریویی عادی و امکان‌پذیر تبدیل کنیم. یک طرف توکنی دارد که نماینده سند زمینی است و طرف دیگر مقداری رمزارز دارد.

قرارداد هوشمند برای اجرای تراکنشی تغییرناپذیر یعنی تبادل توکن در ازای مقدار توافق‌شده‌ای از رمزارز طراحی شده است. در این حالت، سردفتر اسناد رسمی (یا هر فردی که باید قانونی بودن سند مالکیت را تایید کند) کنار گذاشته شده است بنابراین سند قانونی نیست.

علاوه بر این، مادامی‌که اسناد در پایگاه داده مرکزی دولت وجود داشته باشند، این تراکنش از لحاظ قانونی بی‌معنی است. بر طبق قانون این توکن نماینده هیچ چیزی نیست حتی اگر طرف‌ها بخواهند نماینده سند مالکیت باشد. مشخص است که برای قانونی شدن این‌گونه روابط مقررات جدیدی باید تصویب شوند.

حال فرض کنیم دولت توکن‌های مالکیت و تراکنش‌های مربوط را به رسمیت بشناسد، اگر صاحب زمین بمیرد و کلید خصوصی را برای کسی به جا نگذارد یا اگر کلید خصوصی را گم کند، چه اتفاقی می‌افتد؟ اگر فردی که حقوقش پایمال شده، به تراکنش اعتراض کند یا اگر کلیدی خصوصی درنتیجه جرمی تصاحب شود، چه می‌شود؟ اسناد چطور حقوق افراد معلول را نشان می‌دهند؟ قاضی چطور می‌تواند پس از طلاق زمین را بین طرف‌ها تقسیم کند؟ این پرسش‌ها فقط بخش کوچکی از مشکلات قانونی بالقوه‌ای هستند که از تغییرناپذیری سوابق و رمزنگاری قدرتمند ناشی می‌شوند که به هیچ‌کس جز صاحب کلید خصوصی اجازه دسترسی نمی‌دهند.

آیا در همه شرایط باید تراکنش‌ها را معتبر بدانیم؟ در این‌صورت صاحب زمین و وارثانش در صورت از دست رفتن کلید خصوصی ملک‌شان را از دست خواهند داد و حکم دادگاه برای بازگشت مالکیت افراد بی‌فایده خواهد بود چراکه نمی‌توان آن را اعمال کرد.

آیا توکنی جدید صادر کنیم؟ چه اتفاقی می‌افتد اگر کلید گمشده پیدا شود یا فرد شکست‌خورده در مرافعه‌ای قانونی همچنان از کلید خصوصی خود استفاده کند و با توکن قدیمی تراکنشی را اجرا کند؟ دو توکن خواهیم داشت که نماینده یک سند مالکیت هستند. در این شرایط فروش مضاعف ملکی یکسان اجتناب‌ناپذیر است.

اصلا بیایید اجازه دهیم هر اتفاقی در بلاک چین بیفتد اما همه تراکنش‌ها را تنها شاهد و منبعی برای حقایقی بدانیم که ممکن است مشروع باشند یا نباشند. بعد دفتر ثبت اسناد مالکیت جداگانه‌ای ایجاد کنیم که در آن جمع‌بندی را بنویسیم و اگر مشکلی پیش آمد، سند مربوط به آن را اصلاح کنیم.

مگر همین حالا نیز در همه کشورها چنین دفتر ثبتی نداریم که برای هر موقعیت بالقوه‌ای مقررات و دستورالعمل دارد و به آن بروکراسی می‌گوییم؟ نمی‌خواستیم از همین بروکراسی خلاص شویم؟

بدیهی است که افراد مخالف روال‌های قانونی خسته‌کننده هستند چراکه هزینه‌های تراکنش زیادی ایجاد می‌کنند. معتقدیم پروژه‌های تحول‌آفرین باید شامل تغییرات قانونی و اصلاحات واقعی باشند اما برآورده شدن این هدف مستلزم ایده‌ای پخته است. در نوشته‌های بعدی در مورد سناریویی احتمالی بحث می‌کنیم.

منبع : cointelegraph